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                  行業新聞

                  又來利好,高端住宅的幸福來得有點太意外

                  發布時間:2015-09-17 點擊率:

                    毋庸置疑,樓市利好政策的窗口期已經打開。

                    9月14日,國務院下發《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》(下稱"《通知》"),要求房地產開發項目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變,其他項目由30%調整為25%。

                    "《通知》中所說的其他項目主要是指高端住宅項目以及商業、產業項目等,對于開發商而言,降低資本金比例就意味著釋放一部分自有資金,這在目前房企融資成本不斷攀升的市場環境下,無疑是一個利好。"北京一位中型房企負責人對《華夏時報》記者表示。

                    "5%不是筆小數"

                    對于正準備投資高端住宅或商業地產項目的開發商而言,幸福似乎來得太意外。

                    "對我們企業來說,這5%雖然看上去不算多,但細算下來也不是一筆小數目,"在北京有高端住宅項目在售的房企營銷總監張科(化名)算了一筆賬,以一個總投資額為50億元的高端住宅項目為例,如果資本金比例降至25%,則意味著企業可支配資金增加了2.5億元。

                    "對于一個位于北京等一線城市的房地產項目來說,一般土地成本要占到項目總投資額的50%左右,建安成本大概占到20%-30%,財務成本現在基本在8%-10%,全部的管理費用現在算下來也就在5%左右,因此,釋放5%的資本金比例對我們來說也非常有意義。"張科告訴記者。

                    尤其是在北京、上海等一線城市,土地價格日益升高,不少住宅項目已被"豪宅化"。以北京為例,從8月31日到9月10日,北京土地市場在短短10天之內拍出3個地王,土地出讓金收入高達187億元,樓面地價均超過5萬元/平米。

                    "由于高端項目本身在投資上所需資金就遠遠超過普通住宅項目,且項目一般周轉較慢,銷售周期較長,因此對資金投入的需求更高。"張科告訴記者,因此,在市場預期尚不明朗的環境下,無論是一線城市還是二三線城市,高端項目都成了少數大房企的"勇敢者游戲",多數開發商則選擇了繼續觀望。

                    此外,受電商沖擊,寫字樓、商辦物業的開發投資銳減。近期,北京寫字樓市場上只有南城的興創國際中心、中航地產北京航空城入世招商。北京房協秘書長陳志在新國門商務區區域發展論壇上表示,現在北京的寫字樓、商辦物業市場已經飽和,不少商辦物業較為集中的區域都面臨招商難,只有部分熱點新興區域招商情況較好。

                    而今年前8個月的投資數據也印證了這一說法。

                    就在《通知》下發的前一天(9月13日),國家統計局公布的數據顯示,2015年1-8月份,全國房地產開發投資增速僅為3.5%,比1-7月份回落0.8個百分點,連續第20個月呈下滑趨勢。而兩年前,房地產投資同比增速超過20%。

                    "房地產投資的持續下滑對宏觀經濟的拖累非常明顯。今年四季度,中央為保經濟增速仍需依賴房地產投資復蘇。"國務院發展研究中心一位負責人指出,降低資本金比例這一政策,很明顯就是在傳遞政策利好,刺激房地產投資,"從這一角度來說,政策的信號意義更重要。"

                    "降低資本金比例的政策是直接從投資端口減少了開發商的資金投入,這在房企庫存高企、現金流緊張的背景下顯得更為實際。"上述國務院發展研究中心負責人告訴記者,此前央行數次降息降準已令房企的融資成本大為降低,但開發商并不買賬,而是更傾向于將融資用于置換此前成本較高的負債,而非上馬新項目。

                    豪宅迎金九銀十?

                    從近期中央及地方出臺的政策看,都是以促進改善性需求為主要目標。

                    就在9月12日,北京市根據中央在9月初下發的相關文件,調整了公積金貸款購房的首付比例,擁有1套住房并已結清公積金貸款的,二套房公積金貸款最低首付款比例降至20%。而購買二套房的主要人群仍為改善型需求購房者。

                    "從目前的政策和市場環境來說,豪宅市場可以說進入了比較好的銷售周期,今年的金九銀十預計普通住宅的成色不足,而豪宅市場的銷售將實現放量。"亞豪機構市場總監郭毅表示。

                    亞豪機構提供的數據顯示,2015年9月,北京商品住宅市場預計將有近40個項目入市,其中包括使館壹號院等20個純新盤,以及包括龍湖西宸原著·玉府、萬科如園·大師作品1號等項目在內的14個老項目后期。此外,懋源·釣云臺、首開龍湖·天璞等純新豪宅項目也在9月份亮相蓄客。

                    "釣云臺項目主力戶型面積為170至260平方米,主要定位于面向高端市場的個性化需求,選擇在今年下半年入市主要也是基于市場預期向好。"懋源地產相關負責人表示。

                    首開龍湖·天璞項目營銷總監李亮則表示,近期貨幣信貸放松等利好政策,成為豪宅客群釋放購房需求的主要原因,加之"限外令"解禁,從外籍及港澳臺客群的購房特點來說,位于第三使館區的天璞項目則具有先天的位置優勢。

                    不過,盡管市場供應比之前有所增加,但面對眾多豪宅入市,業內人士也隱隱感到擔憂。

                    "看似金九銀十可期,市場有望繼續繁榮,但其實隱憂凸顯。"偉業我愛我家副總裁胡景暉表示,從目前看來,高端豪宅明顯不是主流改善型人群的購房目標,公積金貸款總額上限過低,使得降低首付對改善型購房支持力度極其有限。

                    實際上,此前據相關機構粗略統計,目前北京待售的單價超10萬元的豪宅項目已達到了2000套以上,計劃在2015年入市的則超過1000套。

                    "目前北京豪宅市場上的目標客群大多都集中在金融、互聯網行業的領軍人物,實際上目標客群范圍相對較小,如今眾多豪宅項目一齊入市,這必然會帶來項目之間的同質化競爭。"北京一豪宅項目營銷總監表示。


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